Modificări legislative privind intrarea în legalitate a construcțiilor edificate nelegal

[uS DeviL]

Modificări legislative privind intrarea în legalitate a construcțiilor edificate nelegal

 

 

 

În Monitorul Oficial nr. 8 din 8 ianuarie 2020 a fost publicată Legea nr. 7/2020 pentru modificarea și completarea Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcții și pentru modificarea și completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții care va intra în vigoare începând cu data de 11 ianuarie 2020.

 

Una dintre modificările de esență aduse Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții („Legea nr. 50/1991”) o reprezintă cea adusă textului art. 37 alin. (6) legată de posibilitatea intabulării construcțiilor edificate fără autorizație de construire, atunci când este împlinit termenul de prescripție a răspunderii contravenționale, iar sancțiunile prevăzute de lege nu mai pot fi aplicate:

 

 

Până acum, construcțiile edificate fără autorizație erau considerate nefinalizate și, pe cale de consecință, nu puteau fi intabulate în cartea funciară, nici măcar prin invocarea în instanță a mecanismului accesiunii imobiliare artificiale, ținând cont de aspectele reținute de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie prin Decizia nr. 13/08.04.2019 pe calea recursului în interesul legii promovat de colegiul de conducere al Curţii de Apel Bucureşti: “lipsa autorizaţiei de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi lipsa procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor constituie impedimente pentru recunoaşterea pe cale judiciară, în cadrul acţiunii în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcţii realizate de către proprietarul terenului, cu materialele proprii.”

 

Începând cu 6 ianuarie 2020, în vederea corelării acestei modificări aduse art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 cu Norma Metodologică de aplicare a Legii nr. 50/1991 aprobată prin Ordinul Ministrului Dezvoltării Regionale și Locuinței nr. 839/2009 („Norma”), a fost abrogat și singurul text care reglementa expres instituția autorizației de construire pentru intrarea în legalitate, respectiv alin. (3) al art. 59 din Normă (“În situaţia în care construcţia realizată fără autorizaţie de construire întruneşte condiţiile urbanistice de integrare în cadrul construit preexistent, autoritatea administraţiei publice locale competente poate proceda la emiterea unei autorizaţii de construire în vederea intrării în legalitate, în coroborare cu luarea măsurilor legale care se impun, numai în baza concluziilor unui referat de expertiză tehnică pentru cerinţa esenţială de calitate «rezistenţă mecanică şi stabilitate» privind starea structurii de rezistenţă în stadiul fizic în care se află construcţia, precum şi pentru cerinţa esenţială de calitate «securitatea la incendiu», numai după emiterea Acordului de mediu, în condiţiile legii.”).

 

Inclusiv titlul art. 59 din Normă a fost modificat din “Intrarea în legalitate” în „Lucrări de construcții executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia”, pentru a reflecta noua filosofie privind regularizarea lucrărilor executate fără autorizație de construire.

 

Ca urmare a acestor modificări, aparent, regularizarea lucrărilor de construire nu mai presupune obținerea unei autorizații de construire pentru intrarea în legalitate, ci:

 

(i) fie o dispoziție expresă de menținere a lucrărilor emisă de către autoritatea administrației publice competentă să emită autorizația de construire, în cazul în care măsura se dispune în contextul sancționării contravenționale, conform art. 28 din Legea nr. 50/1991 (fiind însă neclar ce formă va îmbrăca o astfel de dispoziție – va fi creată o nouă formularistică în acest sens, se va merge în continuare pe formatul autorizației pentru intrarea în legalitate, etc.);

 

(ii) fie un certificat de atestare sau o adeverință privind edificarea construcției ce va fi emis/emisă în baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții și încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situația actuală a construcțiilor și respectarea dispozițiilor în materie și a unei documentații cadastrale, în cazul în care termenul de prescripție a răspunderii contravenționale este împlinit.

 

Ca efect al modificării art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 și al abrogării alin. (3) al art. 59 din Normă devine neclar în baza căror documente va fi emisă dispoziția de menținere a lucrărilor și respectiv certificatul de atestare/ adeverința privind edificarea construcției.

 

Până în prezent, opinia unanimă a practicienilor (împărtășită inclusiv de instanțele de judecată, așa cum se reține în Decizia ÎCCJ nr. 44/2017 privind examinarea sesizării formulate de Curtea de Apel Craiova – Secția contencios administrativ și fiscal, în Dosarul nr. 7.461/63/2015, în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile pentru dezlegarea următoarei chestiuni de drept) era în sensul că pentru emiterea autorizației de construire, în vederea intrării în legalitate a unei construcții edificate anterior emiterii acesteia, erau necesare atât documentele prevăzute de dispozițiile art. 7 din Legea nr. 50/1991 cât și cele prevăzute de dispozițiile art. 59 alin. (3) din Normă (i.e. referat de expertiză tehnică pentru cerinţa esenţială de calitate «rezistenţă mecanică şi stabilitate» privind starea structurii de rezistenţă în stadiul fizic în care se află construcţia, precum şi pentru cerinţa esenţială de calitate «securitatea la incendiu», și, după caz, Acordul de mediu).

 

Urmare a acestor modificări legislative:

 

(i) dispoziția menținerii lucrărilor în contextul sancționării pentru construirea fără autorizație sau cu încălcarea acesteia nu mai este condiționată expres decât de încadrarea lucrărilor în prevederile de urbanism, fără a fi specificată expres obligativitatea depunerii vreunui raportul de expertiză tehnică, a acordului de mediu și a celorlalte documente pentru emiterea autorizației de construire clasice,

iar

 

(ii) emiterea certificatului de atestare/ adeverinței privind edificarea construcției este condiționată expres doar de depunerea unui raport de expertiză tehnică privind respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții și încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, fără a se preciza dacă este necesară depunerea și a celorlalte documente pentru emiterea autorizației de construire clasice.

 

Este, totodată foarte probabil ca noul text al art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 astfel modificat, să genereze confuzie în practică în legătură cu modul de stabilire a împlinirii termenului de prescripție a răspunderii contravenționale.

 

Așa cum arătam și cu alte ocazii[1], în practica instanțelor judecătorești nu există unanimitate în legătură cu momentul de la care termenul de prescripție începe să curgă.

 

Controversele legate de sensul noțiunii pornesc de la dispozițiile art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 care a rămas nemodificat, potrivit cărora “[c]onstrucțiile executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum și cele care nu au efectuată recepția la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate”.

 

Problematica a făcut relativ recent obiectul unei sesizări a Înaltei Curți de Casație și Justiție în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile pentru dezlegarea unei chestiuni de drept. Deși sesizarea a fost respinsă prin Decizia Înaltei Curți de Casație și Justiție nr. 36/2019 (Publicată în M. Of. Partea I nr. 742 din 11.09.2019) pentru lipsa caracterului de noutate, decizia este extrem de utilă pentru practicieni întrucât sumarizează orientările contradictorii (și argumentele care le însoțesc) ale instanțelor noastre: (i) una minoritară în sensul că acesta nu curge în lipsa procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor și (ii) una majoritară în sensul în care acesta curge de la data încetării efective a lucrărilor de construire, indiferent dacă există sau nu recepție la terminarea lucrărilor.

 

O soluție a Înaltei Curți de Casație și Justiție cu privire la această problematică pe calea recursului în interesul legii ar fi binevenită, cu atât mai mult acum, în contextul acestor importante modificări legislative.

 

Criticabil este și faptul că noul text al art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 se referă doar la intabularea construcțiilor care au fost realizate fără autorizație de construire, nu și a celor executate cu nerespectarea autorizației de construire și care nu pot fi, din acest motiv, recepționate. Prin urmare, o primă propunere de lege ferenda este ca, pentru identitate de rațiune (și cu atât mai mult), intabularea să fie permisă expres după expirarea termenului de prescripție a răspunderii contravenționale și în cazul construcțiilor care, deși au avut la bază o autorizație de construire, au fost executate cu încălcarea ei.

 

 

Sursa: juridice.ro